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                        “一火、二降、三趨穩” 集中供地元年收官

                        中國經濟新聞網 2022-01-06 09:37:15

                          “一火、二降、三趨穩” 集中供地元年收官

                          中新財經1月6日電 (左宇坤)隨著北京、鄭州第三批集中供地落幕,除了將在2022年1月進行第三次土拍的寧波,2021年首次實行的重點城市集中供地畫上句號。

                          2021年2月,自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地。據中指研究院統計,這場持續一年的住宅用地供應“批發”,22城累計成交住宅用地2064宗,成交規劃建筑面積約2.44億平方米,累計完成出讓金超2萬億元。

                          土地市場從高熱到冷靜

                          總體來看,集中供地政策實施首年冷熱交替。首批次土地供應中,嗷嗷待哺的房企搶地激烈;第二批次頗顯冷清,底價成交、流拍不斷在各地上演;經過政策調整,第三批次供地走向趨穩。

                          具體來說,在首輪集中供地中,意欲補倉的房企積極性較高,造就了集中供地的火熱開局,觸頂搶地頻頻出現。

                          例如,北京首批集中出讓的30宗地塊吸引了超200家房企圍獵,有10宗地塊因觸及地價全部上限,轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序;杭州首批集中供地57個地塊全部出讓,其中41宗地塊進入火拼自持比例階段。

                          到了第二批集中供地,對于土地的追求大幅降溫,房企出現了明顯的“集體躺平”的現象。這主要是因為首批集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業拿地占比高的現象有違政策初衷,各地密集對第二輪集中供地的拍地規則進行調整,甚至多次推遲第二批次集中供地公告時間。

                          經歷了暫停后,重啟的第二批次集中供地熱度顯著下降,延期、撤牌、流拍等滑鐵盧事件成為第二輪集中供地的主旋律。北京第二批集中供地43宗地塊中僅17宗有房企,“棄牌率”超50%;杭州總計掛牌31宗地塊,7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍,最終僅成交14宗地塊,較首次成交地塊數量下降75%。

                          到了第三輪集中供地時,多個城市在此前基礎上優化了出讓條件,如競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等方面進行了調整,流拍率得到一定控制。

                          北京合計掛牌的13宗地中,有9宗地當日成交,2宗地流拍,另外1宗地進入現場競價環節;杭州也回暖明顯,第三批集中供地出讓35宗地無一流拍,而且近7成地塊觸頂搖號,整體溢價率升至約7%。

                          “一火、二降、三趨穩”的態勢也與成交溢價率的變動同步。中指研究院數據顯示,第一批次平均溢價率為14.78%,第二批次平均溢價率4.04%,第三批次平均溢價率降低至2.39%。

                          “拿地溢價率逐步降低,從源頭上使地價得到了控制,這與批量供地有關系,當然開發商資金鏈緊張,以及后期國企央企托底也對溢價率下降有明顯影響,但不可否認集中供地在降低土地溢價率從而降低房價上起到的作用。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

                          央企國企霸場已成大勢

                          伴隨著2021年全年集中供地的起伏變化曲線,“拍地大軍”的主力也是你方唱罷我登場。

                          有統計數據顯示,首批次集中供地中,拿地金額前5企業分別為招商蛇口、華潤、融創、萬科、綠城,在20城集中供地中共斬獲127幅地塊,拿地金額總計超1500億元。

                          “聯合拿地”也成為不少房企的土地策略。濱江集團以67%的聯合比例領跑榜單,其后金科、卓越、首開均保持60%以上的聯合拿地比例。

                          第二批次集中供地中,參拍資質、資金來源等的限制加之行業融資環境的惡化,民營房企參拍積極性下降,中小房企拿地更為謹慎,地方國企和央企展現“兜底”實力。

                          億翰智庫數據顯示,第二批次集中供地中,國企拿地金額、建筑面積占比均超過45%,較第一批上升20個百分點以上,在此基礎上,國央企拿地金額、建筑面積占比分別達76%、68%。分城市來看,國企央企在14城拿地金額占比超過70%,在北京、廣州、深圳三城更是達到90%及以上。

                          國企拿地積極的現象在第三次集中供地中表現得更加明顯。申港證券數據顯示,第三次集中供地城市中,長春、無錫等城市的國企、央企拿地占比均超過70%,其中長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得,在無錫成交的20宗土地中,政府平臺取地17宗。

                          城投公司也在第三批次集中供地中動作明顯,它們在深圳和常州拿地比率超80%,無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%,重慶、廈門、上海、濟南拿地比率在40%-50%。華創證券研報指出,城投拿地比例抬升,一定程度彌補了開發商拿地謹慎導致的出讓收入大幅減少的問題。

                          機構預測在之后的競爭格局中,央企國企以及經營和財務狀況優良的民企優勢有望擴大。

                          “此次集中供地模式初步達到了一個長效機制目的,在規;、熱點城市地價和房價聯動、競配規則方面進行了明確,盡量減少了‘競配建’對地價的變相拉動,也保護了大中小開發商各方的拿地愿望。”李宇嘉認為,從房地產長效機制來看,集中供地會繼續推行下去,只不過要關注的一個點是在供地模式上,需根據市場形勢做一定調整。(完)

                         
                        來源:中國新聞網 編輯: 陳姝含       
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